Có nên cấm bán “nhà trên giấy”?

Hiện nay, tình trạng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đã và đang được nhiều chủ đầu tư áp dụng ngay cả khi chưa được cấp phép xây dựng. Các chủ đầu tư vẫn tìm cách lách luật để tiến hành các hoạt động mua bán. Thực trạng này đang gây nhiều bất ổn do không thỏa mãn những điều kiện của luật định để được xem là hoạt động mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Hình thức mua bán nhà ở hình thành trong tương lai mà thị trường hay gọi nôm na là mua bán “nhà trên giấy” đã từng để lại nhiều hệ lụy cho người mua lẫn thị trường bất động sản. Đến giờ vẫn còn nhiều dự án “đắp chiếu”, trong khi người mua nhà rơi vào cảnh “tiền mất tật mang” mà điển hình là dự án PetroVietnam Lanmark tại Q.2, TP.HCM.

Thế nhưng thời gian qua, việc mua bán nhà trên giấy đã trở thành trào lưu và dần phổ biến khiến các cơ quan chủ quản không thể kiểm soát được số dự án, số doanh nghiệp và các chính sách luôn phải “chạy theo” để quản lý loại hình này. Rất nhiều dự án đã và đang khiến người dân e ngại vì chủ doanh nghiệp vi phạm, bán nhà trên giấy khi dự án chưa được cấp phép, chưa xây móng. Vốn huy động của khách hàng, chủ đầu tư không sử dụng đúng mục đích khiến tiến độ thi công dự án bị kéo dài, dẫn đến việc chậm bàn giao nhà đã gây bức xúc dư luận.

Các chuyên gia cho rằng, một trong các yếu tố hấp dẫn của việc mua bán “nhà trên giấy” đối với người mua là được trả tiền theo từng giai đoạn và thời gian kéo dài vài năm, do đó giá nhà thấp hơn so với giá nhà đã hình thành. Còn đối với chủ đầu tư, phương thức này huy động được tiền nhàn rỗi, tiền tiết kiệm trong dân, giải quyết được một phần bài toán khó khăn về vốn. Song, hình thức mua bán này tiềm ẩn nhiều nguy cơ. Vậy nên cấm hay không cấm mua bán “nhà trên giấy”?

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM, việc mua bán nhà hình thành trong tương lai tiềm ẩn nhiều rủi ro và quá nguy hiểm. Tuy nhiên cũng không nên cấm việc mua, bán nhà hình thành trong tương lai nhưng cần chặt chẽ hơn các chế định nhằm bảo đảm quyền lợi của người mua. Sắp tới sửa luật các tổ chức tín dụng thì hiệp hội sẽ tiếp tục đề nghị có cơ chế khuyến khích tất cả những chủ thể liên quan đến một dự án đều giao dịch tại một ngân hàng và nên có cơ chế khuyến khích để quản lý dòng tín dụng này một cách hiệu quả và an toàn. Riêng đối với vấn đề thế chấp quyền tài sản thì hiện nay bên ngành Tư pháp chưa tham gia tích cực vào việc này.

Ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Công ty Đầu tư bất động sản Việt An Hòa cho rằng, việc bán “nhà trên giấy” là hoạt động bình thường nên không thể cấm được. Hiện nay, một số dự án có giá trị quá lớn, nếu xây dựng từ A-Z thì doanh nghiệp không thể chịu nổi, đồng thời sẽ loại bỏ một số doanh nghiệp nhỏ trên thị trường.

“Việc xây xong mới bán thì ai cũng thích nhưng thực tế là việc này quá sức của các chủ đầu tư, ngay cả ngân hàng cũng chỉ cho vay một mức độ nhất định. Nếu cấm mua, bán “nhà trên giấy” thì khó đáp ứng nhu cầu xã hội về nhà ở, vì lúc đó trên thị trường chỉ có khoảng 5% doanh nghiệp có năng lực, tiềm lực mới làm vì chi phí quá lớn của dự án. Khi đó nguồn cung trên thị trường rất ít, tạo hệ lụy xấu và giá bán sản phẩm sẽ rất cao” ông Quang chia sẻ thêm.

 

Theo ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty TNHH Bất động sản Đất Lành, đây là vấn đề quá lớn để quyết định cấm hay không cấm việc mua bán “nhà trên giấy”. Tuy nhiên, đây là vấn đề quá nguy hiểm vì có những khách hàng mua dự án xong dự án “chết” và kéo dài nhiều năm có khi mất trắng luôn, kiện cũng không được. Ngược lại cũng đã có hàng chục ngàn căn hộ, thậm chí hàng trăm ngàn căn hộ “đi đến nơi về đến chốn” và người dân đã vào ở ổn định.

“Nếu nói cấm thì cũng khó, vì hiện nay không có doanh nghiệp nào đủ sức để tự xây nhà xong mới bán và nếu có làm việc này thì tiền đâu mà làm. Nếu vay để làm dự án thì giá nhà sẽ tăng lên rất cao. Do đó, để bảm đảm tài sản cho mình thì người dân phải biết chọn doanh nghiệp, chọn chủ đầu tư, chọn mặt gởi tiền. Việc cấm này theo tôi rất khó khả thi mà quan trọng là người dân xem chủ đầu tư nào đủ tiềm lực tài chính, uy tín xứng đáng để “chọn mặt gởi tiền” và quyết định” ông Nguyễn Văn Đực chia sẻ thêm.

Trong khi đó luật sư Hà Hải, Văn phòng Luật sư Hà Hải và cộng sự, cho rằng hiện nay không có quốc gia nào trên thế giới cho phép chế định bán nhà hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, do đặc thù kinh tế, xã hội của Việt Nam thì việc này có thể cho phép nhưng tốt nhất nên cấm.

Cũng theo luật sư Hà Hải, trong điều kiện chưa cấm được như hiện nay thì khi tiền người dân mua nhà phải được giao cho bên thứ 3 giữ chứ chủ đầu tư không được giữ và chủ đầu tư phải mua bảo hiểm. Trong hợp đồng bảo hiểm phải ghi rõ khi chủ đầu tư không bàn giao nhà cho khách hàng hoặc giao trễ thì ngân hàng phải là người thanh toán thiệt hại cho người dân, tránh trường hợp chủ đầu tư phá sản hoặc dự án dừng thi công. Nếu không thị trường nhà ở hình thành trong tương lai sẽ xảy ra nhiều tranh chấp, xung đột lợi ích kéo dài và gây bất ổn trong xã hội.

Tấn Lợi (Người Tiêu Dùng)